О приобретении прав на взыскание неустойки с застройщика как о профессиональной юридической деятельности

Название проекта по взысканию неустойки с застройщика в арбитраже “Переуступай и взыскивай” появилось с легкой подачи нашего коллеги, слушавшего историю корпоративного конфликта.

Участник общества, получив при помощи приглашенных юристов контроль над обществом, а также просудив большую часть дебиторской задолженности, решил расторгнуть договор, а принятые услуги не оплачивать. Единственным ликвидным активом общества было право на получение с ГУПа Москвы неустойки за просрочку. Директор общества в преддверии своего увольнения подписал договор уступки права, фактически оплатив цессией юридические услуги.

Суд заменил сторону в деле о взыскании неустойки с ГУПа, присудив полную сумму неустойки юридической корпорации. Но участник общества сдаваться не собирался и активно противодействовал взысканию. Во время рассмотрения спора судом первой инстанции он подписал соглашение с ГУПом, по которому получил от ГУПа всю сумму. Но поскольку все действия осуществлялись после перехода права на неустойку и после уведомления об этом должника, то исполнение ненадлежащему кредитору не прекратило обязательство. Впоследствии выплаченное было взыскано ГУПом как неосновательное обогащение.

Пытаясь вернуть потерянное, участник оспаривал сделки оказания услуг и уступки права от своего имени и от имени общества, подав в арбитражные суды Москвы и Алтайского края в общей сложности пять исков. Споры рассматривались судами до кассационной инстанции, но никакой из договоров не был признан недействительным.

Поскольку любые денежные средства, попавшие на счет общества, были бы в тот же день выведены участником, реальной возможностью получить деньги было не допустить их попадание на счет. Учитывая, что судебное заседание по делу о взыскании неустойки уже было назначено, заключение цессии и правопреемство по делу были единственным вариантом. В результате всех действий неустойка была переуступлена и взыскана. Это дело так и прозвали－ дело о переуступай и взыскивай.

Сегодняшний проект “Переуступай и взыскивай” основан на том же самом принципе. В его основе уступка права на неустойку, образовавшегося у дольщика из-нарушения срока передачи объекта застройщиком. Особенностями уступки и взыскания неустойки с застройщика в арбитражном суде является своеобразная комбинаторность дополнительных потребительских гарантий и категоричности арбитражной практики в вопросах снижения присуждаемой неустойки.

В некоторых случаях присуждаемые судами совокупные суммы неустойки и штрафа превышали 50% стоимости строящейся недвижимости. По состоянию на конец 2017 года в производстве "Переуступай и взыскивай" （совместный проект адвоката Гарифулина Д. и ООО ЮК “ВАШ ПРАВОВЕД”) находилось 63 подобных дела.

Разумеется, помимо основной идеи, проект характеризуется множеством особенностей, присущих различным объектам. Очевидно, что наиболее значительные суммы неустоек связаны с максимальными нарушениями сроков. В свою очередь, самые значительные просрочки возникают из инвестиционных, предварительных и иных договоров, предшествующих обязательным в настоящее время договорам долевого участия в строительстве. В зависимости от года получения разрешения на строительства, отнесения недвижимости к жилой или нежилой, а также от цели ее приобретения, к отношениям в связи с просрочкой исполнения могут применяться как нормы ФЗ-214, так и нормы ГК РФ о продаже будущей вещи и соответствующие положения потребительского закона, устанавливающие повышенную ответственность изготовителя.

Также очевидно, что рассмотрение потребительских по сути споров арбитражными судами даже при коммерческом составе сторон скорее исключение, чем норма. В связи с этим довольно часто возникают вопросы о неподведомственности арбитражному суду дел о взыскании неустойки с застройщика. Более того, некоторые застройщики включают в договор третейскую оговорку. При запрете уступки в договоре долевого участия, застройщик может оспаривать цессию, заключенную до передачи объекта дольщику. Распространенными способами защиты застройщика является доказывание уклонение дольщика от приемки объекта, доказывание несоразмерности начисленной неустойки возможным убыткам или ее соизмеримостью с возможной платой за пользование кредитом. Много раз мы сталкивались с заявлениями о притворности цессии, якобы прикрывающей договор оказания юридических услуг. Интересна практика некоторых регионов, указывающая на невозможность присуждения потребительского штрафа в случае его уступки до обращения физического лица в суд обшей юрисдикции.

Статистика наших коллег, занимающихся взысканием неустойки с застройщиков в судах общей юрисдикции, показала примерно трехкратное снижение присуждаемых сумм по итогам 2017 года. Очевидно, что риск троекратной потери должен стимулировать застройщика как на надлежащее исполнение обязанности, так и на поиск новых стратегий защиты в случае нарушения сроков.

Во многих случаях мы видим активную и грамотную работу наших процессуальных противников. Все чаще для этого привлекаются внешние специалисты. Несмотря на то, что повышение профессионального уровня юридических служб застройщиков осложняет нашу работу, мы оцениваем такие перемены положительно. В результате повышается глубина проработки юридических позиций, развивается арбитражная практика.

Безусловно, для наших юристов начального уровня работа по взысканию неустойки это рутина, связанная с необходимостью ведения делопроизводства по многим делам. Но эта работа- часть обучения и повышения профессионального уровня. Для юристов верхнего уровня работа по взысканию неустойки из рутины становится постоянным поиском ответов на все новые вопросы, круг которых как расширяется в сторону смежных институтов, так и углубляется к основам гражданского права. На наш взгляд, в этом поиске и заключается сама суть профессии юриста, а организация нашей работы дает возможность для профессионального роста и проявления способностей.

Мы постоянно публикуем аналитические результаты нашей работы на сайте «Корпорациям и акционерам», готовится к выпуску книга, в наглядной форме схем и таблиц рассказывающая о правовых принципах взыскания неустойки с застройщика. Очевидно, что накопленный объем систематизированных знаний не может долго находиться в законсервированной форме и в скором времени выльется в обучающий курс. Вполне возможно, что следующим шагом будет продажа полного комплекта методик к форме франшизы.

Но “Переуступай и взыскивай” это не только глубокий подход к соответствующей области гражданского права, в первую очередь наш проект это бизнес. Как видно даже из названия, помимо направления по взысканию, есть направление по уступке. Данная часть работы в некоторой части даже более важная. По этому, для полноценной работы франчази требуется обучить не только юриста, но и менеджера.

Специфика бизнеса по приобретению прав обусловлена доверием к цессионарию потенциальных клиентов. Люди не столько боятся получить отрицательный результат в суде, сколько опасаются не получить от общества фактически взысканные деньги. Этот риск понятен и единственная возможность для его преодоления- безупречная репутация.

“На мой взгляд, именно неверное понимание механизма уступки является краеугольным камнем для большинства отказов от сделок клиентов, пришедших со стороны. Обращаясь в юридическую компанию, клиенты потенциально ожидают приобрести юридические услуги. Когда они понимают, что деньги застройщика придут компании, шаблон рвется и включается соответствующая защита, заставляющая отказаться от подозрительной сделки».

Таким образом, для самостоятельного выхода на рынок услуг по приобретению прав на неустойку требуется либо наработанная с опытом репутация, готовность долгое время работать в убыток для создания имени, либо вступление в проект на условиях присоединения к существующей компании.